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  • 深度揭秘我國TOD行業|研熱點
    閱讀:1694 2020-11-27

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    我國的城際鐵路與城市軌交加速崛起,孕育而出的TOD正如火如荼開發中。熱點TOD系列文章第二篇將深度揭秘我國TOD行業,深挖我國TOD興起的三大驅動力量,回溯TOD的發展歷程,提煉TOD的開發模式及行業格局,發掘我國TOD發展潛力城市優勝者。

    一、我國TOD的興起背景


    1

    資金維度:交通投資缺口驅動

    軌道交通的建造成本高昂,對資金需求巨大。在當前大力減稅降負的背景下,財政壓力上升。若通過出讓軌交用地等多元方式籌措資金,有助于緩解財政壓力,解決軌交發展的資金難題。


    以浙江為例,全省對軌交的投資額增長迅猛,軌交在建和規劃里程達1226公里,據此估算,后續需約6700億元的資金投入。但作為重要資金來源的財政收入卻同比下滑,且新增財政收入多用于教育、醫療等民生支出,財政資金對軌交的投入壓力巨大。因此,杭州等城市通過出讓軌交地塊的方式籌措建設資金。

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    2

    城市發展維度:人口集聚的壓力驅動

    隨著城市化發展,北、廣、成、杭等強一二線城市的主城區面積占比小,卻匯聚全市三成以上人口,人口高度聚集在中心區域。通過軌交建設與城市發展融合,引導城市功能與人口向外圍擴散,是疏解主城區人口壓力的有效辦法。

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    3

    政策維度:密集完善中的政策助力

    全國已有超過17城出臺政策,從明確地鐵物業開發方向、解融資困境,到推動綜合開發,政策日益完善,助推TOD駛入快車道。政策內容主要涉及四大方面:

    ①土地政策:一般視開發條件靈活供應土地,如不具備獨立開發條件的帶施工方案出讓、具備獨立開發條件的招拍掛出讓,如杭州、青島、成都等。


    ②開發范圍:明確軌交土地開發界限,杭州、東莞、寧波等以500米為界。


    ③規劃政策:重視軌交物業開發規劃與軌交線網規劃同步,上海率先實現“兩規合一”。


    ④收益分配:更細化和明確,南京、杭州等明確TOD開發收益優先用于軌交建設和運營。

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    二、我國TOD的發展現狀及趨勢


    1

    歷程回顧:一線萌芽,加速興起

    資金、城市發展、政策三大因素交織,共同推動我國TOD的發展,回溯發展歷程,可以概括為三大階段: 

    ①萌芽期:一線城市陸續興起軌道交通,并率先嘗試地鐵沿線地塊開發,廣州試圖以此解決資金難題,北京在人口增長與資源利用的矛盾驅動下,在城市總規中樹立公共交通優先的戰略;


    ②探索期:TOD理念引入我國,上海、深圳借鑒香港經驗探索圍繞地鐵物業的綜合開發,隨后南京、東莞等二線城市出臺政策解決投融資、土地出讓等實際問題,地鐵上蓋項目紛紛落地;


    ③建設加速期:2018年來,主城區人口高度聚集壓力促使城市規劃加強指導,同時政策進一步完善,成都、杭州、佛山等城的TOD項目加速涌現。 

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    2

    開發模式:房企與軌交合作為主流

    一直以來,各方積極探索適合我國的TOD開發模式,歸納起來主要有三種:

    ①軌交公司主導、房企合作型:雙方優勢互補,是主流模式,近年來深圳、成都、武漢等市政府/軌交方與房企就TOD開發達成戰略關系;


    ②軌交公司獨立開發型北京的項目多由主導軌交開發的京投發展負責;政府把控度較高,亦對軌交公司的綜合開發能力要求高


    ③政府控制型成都市政府對全市TOD項目完成統一規劃和基礎施工,并自主開發多個項目。政府高度把控,定位及規劃層級高,對綜合開發和運營能力要求高。

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    3

    項目特征:社區TOD居多

    在經歷對開發模式的摸索后,TOD項目迅速增加,并沉淀出鮮明的特性:

    ①圍繞城市核心區重大樞紐開發的城市型TOD:交通便捷,以服務于城市運作所需的辦公、商業占比多,一線城市探索較先,近來二三線城市加速涌現,如2020年6月保利競得虎門TOD地塊;


    ②圍繞軌交站點開發的社區型TOD:一般位于軌交非重要站點,住宅所占比重較高,內部擁有便捷的步行系統,我國以此類項目為主。如杭州、福州的萬科天空之城、成都昌公堰站TOD。

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    4

    城市TOD建設格局:發展階段分化

    最后,細化到對各個城市的潛力評估,我們構建了軌交建設及TOD項目的二維坐標體系,將城市歸為四類:

    ①領先型:多為一線城市,軌交運營成熟,仍有較大在建規模,但主要是連接近遠郊及周邊城市,前期對TOD開發有一些探索試水,后期機會點主要在遠郊區域


    ②擴張型:成都、杭州等強二線城市為主,軌交高速建設中,規劃量亦較大,已運營較少,政府高度重視并樹立TOD標桿,目前TOD蓬勃發展,未來增量空間大;


    ③培育型:強三線城市為主,軌交處起步階段,隨著配套政策完善,TOD開發有一定空間,但落地仍需時間。尤其是都市圈核心城市的周邊城市,發展或較先且潛力更大


    ④我國還未出現成熟型城市

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    三、總結


    我國交通基建資金缺口、高度聚集的人口壓力凸顯、各城密集出臺TOD政策,三大因素交織驅動了我國TOD建設駛入快車道。


    回顧發展歷程,一線城市率先嘗試綜合開發,并探索出了適應我國的多種開發模式。2018年來政策逐步完善,TOD項目在一二線城市涌現,其中,住宅占比高的社區型TOD總體居多,城市型TOD逐線下沉。


    具體到城市維度:成都、杭州等強二線城市TOD正蓬勃發展,未來增量空間大;一線城市的機會點主要在遠郊區域;強三線城市有一定空間,尤其是都市圈核心城市的周邊城市潛力相對更大。



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